Правильная ссылка на эту страницу
http://az-design.ru/Projects/AZLibrCD/Law/CivilLaw/GKRF95/gkrf0558.shtml

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ, Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
       1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
       2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комм. Чубаров В.В.

       1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст.554 и 555 и комментарий к ним).
       Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Согласно ст.9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
       Комментируемая статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст.246 и 250 ГК, п.10 постановления Пленума ВС РФ No.8 от 24 августа 1993г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР» (Бюллетень ВС РФ, 1993, No.11, с.10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст.250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
       Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК).
       2. Статья охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»; переход права собственности на кооперативные квартиры — ранее в порядке, предусмотренном п.2 ст.7 Закона СССР от 6 марта 1990г. «О собственности в СССР» (Ведомости СССР, 1990, No.11, ст.164), п.2 ст.13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990г. «О собственности в РСФСР» (Ведомости РСФСР, 1990, No.30, ст.416), постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О собственности в СССР на территории РСФСР» (Ведомости РСФСР, No.44, ст.1434), а в настоящее время согласно п.4 ст.218 ГК.
       3. В порядке, предусмотренном комментируемой статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994г. No.1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (СЗ, 1994, No.7, ст.694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, утв. постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995г. No.2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п.4 Указа от 10 июня 1994г.).
       С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям коммент. ст. и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
       Положения пп.5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995г. противоречат п.8 Указа Президента от 10 июня 1994г. No.1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
       Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (постановление Правительства РФ от 9 октября 1995г. No.982 «Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» - СЗ, 1995, No.42, ст.3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995г.).
      
4. Помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
           а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
           б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК;
           в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК).
       В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:
           а) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст.53 ЖК;
           б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст.672 и 685 ГК).
       5. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК).
       Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (см. ст.551 и комментарий к ней). Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст.131, ст.551 и коммент. к ней). В г.Москве, например, договор продажи жилого помещения после его нотариального оформления подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья (постановление Правительства г.Москвы от 16 февраля 1993г. No.142 «Об упорядочении организации управления жилищным фондом г.Москвы» в ред. постановления Правительства г. Москвы от 28 ноября 1995г. No.964).
       6. При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст.290 ГК.

Смотри также:

1
**
2
**

<<Пред. Оглавление
След.>>




Дата последнего изменения:
Thursday, 21-Aug-2014 09:11:09 MSK


Постоянный адрес статьи:
http://az-design.ru/Projects/AZLibrCD/Law/CivilLaw/GKRF95/gkrf0558.shtml