Правильная ссылка на эту страницу
http://az-design.ru/Projects/AZLibrCD/Law/CivilLaw/JK2005G/fz016.shtml

Жилищный кодекс РФ [2005г], Вводный закон Статья 16.

Вводный закон Статья 16.
       1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
       2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
       3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимо го имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
       4. Формирование земельного участка, на котором расположен много квартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
       5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
       6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
       7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Комм. Лебедев К.К.

       1. В коммент. ст. определяется правовой режим земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома и иные входящие в состав домовладения объекты недвижимого имущества, например гаражи, пристройки или постройки хозяйственного, вспомогательного назначения, дворы. Такие участки можно было бы называть далее застроенными земельными участками, имея в виду, что на них находятся многоквартирные дома. Законодатель должен был урегулировать вопросы правового режима относительно таких застроенных земельных участков, которые были поставлены на учет в системе государственного кадастрового учета до введения в действие нового ЖК.
       Основная базовая позиция закона ныне заключается в признании застроенного земельного участка общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что применительно к многоквартирным домам выделяются три вида объектов права собственности домовладельцев: жилые помещения (или просто помещения), общее имущество в самом многоквартирном доме, застроенный земельный участок.
       Многоквартирный дом и земельный участок, на котором он расположен, образуют определенный конструктивный комплекс. До 1 марта 2005г. этот комплекс представлял собой отдельный объект гражданских правоотношений кондоминиум, подлежащий государственной регистрации как объект недвижимости.
       С 1 марта 2005г. в аспекте правоотношений многоквартирный дом и земельный участок, на котором он расположен, не составляют единого объекта гражданских прав; это — два разных объекта, хотя и тесно связанных друг с другом как в конструктивном отношении, так и с точки зрения их правового режима.
       2. Строительство новых многоквартирных домов, а также реконструкция существующих жилых зданий должны осуществляться на земельных участках, которые выделены для этих целей и размеры и границы которых определены в установленном законом порядке. Согласно п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство может быть выдано только при наличии правоустанавливающих документов на застраиваемый земельный участок и градостроительного плана этого земельного участка; эти же документы в составе определенного законом пакета документов необходимы для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (п.3 ст.55 Градостроительного кодекса).
       Несмотря на достаточно подробное регулирование действующим законодательством порядка строительства, включая порядок отвода земельных участков для строительства различных объектов, включая, естественно, многоквартирные дома, законодатель посчитал необходимым специально для сферы жилищного строительства подчеркнуть, что многоквартирные дома, построенные после введения в действие ЖК, могут быть приняты в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков.
       3. Что касается земельных участков, застроенных многоквартирными домами до 1 марта 2005г., то комментируемой статьей охватываются две возможные ситуации.
       Первая: если в отношении застроенного земельного участка проведен государственный кадастровый учет, участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
       Вторая: застроенный земельный участок не сформирован. В этом случае участок должен быть сформирован, то есть должны быть официально установлены его размер и границы и он должен быть внесен в систему государственного кадастрового учета. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение об оформлении права собственности на застроенный земельный участок и определить одного из них или иного гражданина в качестве уполномоченного лица. Это лицо от имени собственников помещений в многоквартирном доме обращается в компетентные органы с заявлением о формировании застроенного земельного участка.
       Порядок и сроки формирования застроенного земельного участка предусмотрены в п.п.6—9 ст.36 Земельного кодекса РФ. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка она изготовляется в месячный срок со дня обращения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплатить расходы по установлению границ земельного участка на местности и изготовлению кадастровой карты (плана).
       Полномочия РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления закреплены в ст.ст.9—11 Земельного кодекса РФ. На федеральном уровне вопросами государственного кадастра земель занимается Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, которое согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. №314 “О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти” входит в систему Министерства экономического развития и торговли РФ (СЗ РФ. 2004. №11. Ст.945).
       После выполнения всех необходимых действий застроенный земельный участок с момента его формирования и включения его в систему государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
       4. Положения о передаче собственникам помещений в многоквартирном доме в общую долевую собственность земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на безвозмездных началах является проявлением социальной направленности внутренней политики государства. Такое решение вопроса является, безусловно, правильным и справедливым.
       Следует подчеркнуть, что право общей долевой собственности на застроенный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента, указанного в п.5 коммент. ст., в силу закона, а именно — в силу ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”. Положения ФЗ от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” к анализируемым отношениям не применяются.
       5. Переход права собственности на застроенный земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме означает наделение их правомочиями владения, пользования и распоряжения этим земельным участком своей властью и в своих интересах. Однако и в этом случае, как практически во всех случаях относительно других видов недвижимого имущества да и отдельных видов движимого имущества, право собственности не является неограниченным. Возможны обременения права собственности на застроенный земельный участок в целях предоставления свободного доступа третьим лицам к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома (входы в дом, лестницы, лестничные площадки, лифты, помещения с энергетическими установками и т.д.) и существовавшим до 1 марта 2005г. Причем речь идет не только об обеспечении публичных интересов (энергонадзор, противопожарная безопасность, скорая медицинская помощь и т.д.), но и обеспечении частных интересов, например, посетителей, лиц, которым какие-то из помещений в доме сданы внаем или в аренду и т.п.
       Установление запретов на указанные обременения недопустимо. Если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме примет решение об установлении подобных запретов, такое решение будет являться противозаконным и подлежит отмене; в противном случае оно может быть оспорено любым заинтересованным лицом в судебном порядке.

Смотри также:

1
**
2
**

<<Пред. Оглавление
Начало раздела
Главная страница
След.>>




Дата последнего изменения:
Thursday, 21-Aug-2014 09:11:09 MSK


Постоянный адрес статьи:
http://az-design.ru/Projects/AZLibrCD/Law/CivilLaw/JK2005G/fz016.shtml